Grondbeleid

De haven van Amsterdam is onderdeel van Zeehavens Amsterdam, bestaande uit de havens van Amsterdam, Zaanstad, Beverwijk en Velsen/IJmuiden.

De haven van Amsterdam was oorspronkelijk onderdeel van de gemeente Amsterdam. Op 1 april 2013 zijn het beheer, de exploitatie en de ontwikkeling van het Amsterdamse havengebied verzelfstandigd en ondergebracht in de rechtspersoon Havenbedrijf Amsterdam N.V. (hierna: Port of Amsterdam). De gemeente Amsterdam is enig aandeelhouder van de N.V.

Port of Amsterdam is onder meer verantwoordelijk voor het beheer van het havengebied Westpoort (hierna: het Beheergebied). Dit havengebied is ruim 1.900 hectare groot en bestaat uit haven- en bedrijfsterreinen, los- en laadkades, wegen, spoorwegen en 600 hectare vaarwater.

De belangrijkste gebieden zijn van Oost naar West: Stadhaven Minerva, Alfadriehoek, Coenhaven, Vlothaven, Petroleumhaven, Vervoerscentrum, Basisweg, Westhaven, Amerikahaven, Afrikahaven, Atlaspark en HoogTij.

Kaart beheergebied haven van Amsterdam



Vanuit deze verantwoordelijkheid is Port of Amsterdam direct aanspreekpunt voor bedrijven die zich willen vestigen in het Beheergebied in verband met havengebonden activiteiten en/of havengerelateerde dienstverlening.

Het kan daarbij gaan om huur van kantoorruimte, bedrijfsruimte, loodsen en ander vastgoed, maar ook om huur of ondererfpacht van reeds uitgegeven kavels en greenfield locaties. Bedrijven kunnen bij Port of Amsterdam terecht voor:

• advies op maat;
• informatie over vestigingsmogelijkheden in het Beheergebied;
• hulp bij het vinden van passende kantoorruimte, bedrijfsruimte en ander vastgoed in het Beheergebied;
• deskundige begeleiding bij het vestigingsproces;
• advies over randvoorwaarden, zoals vergunningen en voorzieningen.

Op deze pagina worden de kaders aangegeven waarbinnen Port of Amsterdam handelt bij de uitgifte in ondererfpacht en verhuur van gronden in het Beheergebied. Omdat Port of Amsterdam niet langer onderdeel is van de gemeente Amsterdam, heeft dit beleid een zelfstandige status ten opzichte van het gemeentelijke erfpacht- en huurbeleid.

Huur van overig onroerend goed, zoals waterpercelen en van roerende zaken valt buiten de scope van dit document.

De belangrijkste kaders voor uitgifte in ondererfpacht en verhuur van gronden door Port of Amsterdam volgen uit de algemene (hoofd)erfpachtvoorwaarden, de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en Port of Amsterdam met betrekking tot gronden in het zogenaamde transformatiegebied.

Kaders hoofderfpachtrecht

Bij de verzelfstandiging van Port of Amsterdam op 1 april 2013 heeft de gemeente Amsterdam de gronden in het Beheergebied (al dan niet onder opschortende voorwaarde, zie hierna) in voortdurend erfpacht uitgegeven aan Port of Amsterdam.

Aan deze uitgifte in erfpacht heeft de gemeente Amsterdam voorwaarden verbonden, neergelegd in de Algemene bepalingen voor voortdurende hoofdrecht van erfpacht voor het Havengebied Amsterdam 2013. Deze voorwaarden vormen de belangrijkste kaders van het huidige grondbeleid van Port of Amsterdam.

In het hoofderfpachtrecht worden de gronden binnen het Beheergebied van Port of Amsterdam onderverdeeld in:

• Eerste linie: Bedrijven die direct aan het water gelegen zijn en op- en overslag van (zeegaande) lading genereren (droge bulk, natte bulk, containers, general cargo).
• Tweede linie: Bedrijven die direct achter de eerste linie moeten zitten in verband met de op- en overslag van (zeegaande) lading (droge bulk, natte bulk, containers, general cargo).
• Derde linie: Bedrijven die in de haven gevestigd moeten zijn, havengebonden bedrijven of bedrijven die een toegevoegde waarde leveren aan de havenfunctie (open opslag, bedrijfsruimte, kantoorruimte).
• Vierde linie: Bedrijven die op een bedrijventerrein, dat niet uitsluitend in de haven hoeft te liggen, gevestigd moeten zijn.

Voor de vestiging van bedrijven met direct of indirect havengebonden activiteiten (de eerste, tweede en derde linie) heeft Port of Amsterdam een algehele volmacht van de gemeente Amsterdam verkregen om deze vestiging in het Beheergebied mogelijk te maken.

Voor de vestiging van bedrijven met niet-havengebonden activiteiten, de vierde linie, moet Port of Amsterdam voorafgaande schriftelijke toestemming vragen aan de gemeente Amsterdam.

Verder zijn de uitgiften in ondererfpacht en verhuringen op grond van het hoofderfpachtrecht in tijd beperkt en mag de vestiging geen hinder of overlast veroorzaken aan de openbare ruimte en/of de naastgelegen percelen.

De afwezigheid van bewoning vormt een ‘license to grow’ voor Port of Amsterdam. Gronden binnen het Beheergebied worden dan ook niet uitgegeven voor woningbouw en/of andere bestemmingen die een beperking opleveren voor de havenbedrijven.

Transformatieovereenkomst

Voor gronden in het zogenaamde transformatiegebied geldt een restrictie op de duur van de overeenkomsten en/of de aard van de beoogde activiteiten.

De gebieden gelegen in het transformatiegebied, de Coenhaven, de Vlothaven en de Alfadriehoek zullen uiteindelijk een andersoortig gebruik krijgen, een meer stedelijk karakter, waarbij de gemeente Amsterdam uiteindelijk woningen en lichte industrie wenst

De bedrijven die nu in het gebied Coen-, Vlothaven gevestigd zijn, kunnen daar in ieder geval tot 2040 blijven zitten. Nieuwe bedrijven kunnen in de Coenhaven en Vlothaven gevestigd worden tot 2029 of met goedkeuring van gemeente Amsterdam tot 2040.

Meer info over programma Haven-Stad van de gemeente Amsterdam

Bij de verzelfstandiging in 2013 heeft de Gemeente Amsterdam de gronden in het Beheergebied in economische eigendom overgedragen aan Port of Amsterdam.

Port of Amsterdam kan op grond van het Besluit Volmacht Econoom namens de gemeente Amsterdam alle beheers-, beschikkings- en overige handelingen uitvoeren met betrekking tot de gronden in het beheergebied alsof het zelf onvoorwaardelijk erfpachter is.

Ondererfpacht

Een deel van de gronden in het Beheergebied valt direct in het hoofderfpachtrecht van Port of Amsterdam. Port of Amsterdam kan deze percelen vervolgens uitgeven in tijdelijke ondererfpacht. Voor deze uitgifte gelden de algemene kaders zoals hierboven onder punt 2 beschreven.

Op elke uitgifte in ondererfpacht door Port of Amsterdam zijn de 'Algemene voorwaarden voor tijdelijke ondererfpacht in het Havengebied' van toepassing.

In aanvulling daarop worden in een ondererfpachtovereenkomst (en vervolgens in een Akte ondererfpacht) de bijzondere voorwaarden vastgelegd. De erfpachtovereenkomst en de algemene voorwaarden zijn specifiek gemaakt door en bestemd voor uitgiften van grond in het Beheergebied. Het is niet mogelijk om een (onder)erfpacht te belasten met een opstalrecht.

Opschortende voorwaarde

Het andere deel van de gronden binnen het Beheergebied valt onder opschortende voorwaarde in het hoofderfpachtrecht: pas op het moment dat de gronden onbezwaard zijn (bijvoorbeeld omdat een bestaand erfpachtrecht ten behoeve van een derde wordt beëindigd) treedt de opschortende voorwaarde in werking en valt het betreffende perceel in het hoofderfpachtrecht.

Op de nieuwe uitgifte zijn de hierboven genoemde algemene voorwaarden voor tijdelijke ondererfpacht en de tussen partijen overeen te komen bijzondere voorwaarden van toepassing.

Grondprijzen

Uitgeefbare gronden binnen het Beheergebied zijn schaars. Bovendien heeft het uitgiftebeleid ten aanzien van oever-, kadegebonden en havengerelateerde terreinen directe invloed op de concurrentiepositie van de Amsterdamse haven binnen de Hamburg-Le Havre range. Deze concurrentiepositie wordt namelijk mede bepaald door de goederenoverslag die de verschillende havens realiseren.

Port of Amsterdam berekent voor iedere uitgifte een passende grondprijs. De uiteindelijke grondprijs is onder meer afhankelijk van de locatie, de bestemming, of er al dan niet zeehavengeld binnen komt, de kwaliteit van het betreffende perceel, de branche waarin het bedrijf actief is en de mate waarin de vestiging havengerelateerd is.

Uitgiftes zijn maatwerk, hierdoor is Port of Amsterdam in staat om de optimale vestigingslocatie in de haven te vinden.

Bij een beperkte groep activiteiten waarvoor vierde linie goedkeuring nodig is van gemeente Amsterdam geldt er specifiek vestigings- en/of prijsbeleid (o.a. tankstations, hotels, datacentra, coffeeshops, zendmasten, windturbines). Onze commercieel managers informeren je graag nader of er voor jouw beoogde activiteiten specifiek vestigings- of prijsbeleid geldt.

Het is conform de algemene bepalingen mogelijk om de canon voor de resterende termijnen vooruit te betalen. Port of Amsterdam stelt de afkoopsom vast, de afkoopsom geldt als schadeloosstelling wegens derving van de Canon. De afkoopsom wordt vastgesteld door de toekomstige kasstromen contant te maken, rekening houdend met inflatie en marktrentes.

Naast uitgifte in (onder)erfpacht kent Port of Amsterdam ook de mogelijkheid gronden binnen het Beheergebied te verhuren. De algemene uitgangspunten zoals hierboven onder punt 2 genoemd, zijn ook op verhuringen van toepassing.

Op de verhuur van gronden zijn de Algemene voorwaarden voor huur onroerende zaken in het Havengebied van toepassing. Bijzondere voorwaarden worden neergelegd in een huurovereenkomst. Deze overeenkomst en algemene voorwaarden wijken af van de voorwaarden die de gemeente Amsterdam gebruikt voor verhuringen van grond, en zijn specifiek van toepassing in het Beheergebied.

Port of Amsterdam berekent voor iedere verhuring een passende huurprijs. De huurprijs is onder meer afhankelijk van de locatie, de bestemming, of er al dan niet zeehavengeld binnen komt, de kwaliteit van het betreffende perceel, de branche waarin de huurder actief is en de mate waarin de vestiging havengerelateerd is.

De haven van Amsterdam heeft een lange historie van bedrijvigheid. Plaatselijk gaan de bedrijfsactiviteiten in het huidige beheersgebied terug tot omstreeks 1870. Door deze lange historie is er op verschillende locaties in de haven sprake van bodemverontreiniging.

Verplichtingen tot bodemsanering van gebruikers van de haven zijn er tegenover de publieke autoriteiten op basis van de Wet bodembescherming. Bedrijven zijn dus wettelijk verplicht om bodemverontreiniging die is veroorzaakt na 1 januari 1987 in zijn geheel te verwijderen.

Het bodemsaneringsbeleid van Port of Amsterdam is bedoeld om duidelijkheid te creëren en een eenduidige en transparante handelswijze te bevorderen richting de gebruikers van het Amsterdamse havengebied.

Het algemene uitgangspunt van het bodembeleid is ‘de vervuiler betaalt’. Dat principe wordt in praktijk gebracht doordat aan het eind van het gebruik (einde huur- of erfpachtrecht) de bodem, inclusief hetgeen zich daarin bevindt, tenminste dezelfde kwaliteit moet hebben als op het moment van aanvang van het gebruik door de klant.

Dezelfde uitgangspunten gelden voor gebouwen, verhardingen en andere zaken die door de klant zijn aangebracht (de amotieplicht). De klant levert bij vertrek het terrein in dezelfde staat aan het Havenbedrijf zoals het ooit is ontvangen.

Meer informatie over bodemsanering lees je in het Bodemsaneringsbeleid, herzien in 2019.

Ga naar het Bodemsaneringsbeleid